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창원 주택시장 ‘심상찮다’…미분양 늘고 가격 하락

전문가 "부동산 시장 위험 증가하면서 지역 경제 추락 가능성 마저 우려"

경남 창원 = 이상욱 기자 ㅣ sisa524@sisajournal.com | 승인 2018.10.15(Mon) 10:28:47

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경남 창원의 주택시장이 본격적인 하락세로 접어들고 있다. 집값·미분양 등 주택시장 주요 지표가 모두 악화되면서다. 가격 하락세가 뚜렷하고 거래량도 급감했다. 특히 미분양이 속출하고 있어 시장이 붕괴되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 

 

10월15일 한국감정원에 따르면, 지난달 경남 창원의 아파트값은 1년 사이 12.44% 떨어졌다. 창원 성산구는 같은 기간 16.03% 하락했다. 이 기간 서울 아파트값이 8.89% 오른 것과는 대조적이다. 

 

창원 성산구 일대 아파트 매매가격은 하락해 2년 전 전세가격에 육박하는 사례가 속속 나오고 있다. 상남동 대동아파트 전용면적 115.03㎡ 실거래가격은 지난해만 해도 4억원을 웃돌았지만, 이달 들어선 3억7000만원대까지 떨어졌다. 2016년 10월 계약된 전세가격(3억6000만원)과 비슷하다. 주변 단지의 상황도 마찬가지다. 성주동 프리빌리지2차 전용 84.87㎡ 매매 가격은 3억원 초반으로 2년 전 전세값과 거의 차이가 없다. 

 

창원의 주택가격 하락은 수급 불균형 등 주택시장 본연의 문제도 심각한 데다 지역 경제를 떠받치고 있는 주요 산업이 흔들리고 있기 때문이다. 공급 과잉의 부담에다 조선·자동차 등 지역 기반 산업 침체가 집값 하락의 주요 원인이다. 이와 관련, 성주한 창신대 부동산금융학과 교수는 “가뜩이나 고용이 얼어붙은 상황에서 집값 급락이라는 악재가 더해지면 자칫 지역경제가 무너질 수 있다”고 우려했다. ​

 

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미분양주택 6829가구, 전국 시군구 1위

 

우선 급증한 미분양 아파트가 창원 주택시장 침체를 부채질하고 있다. 국토교통부가 집계한 8월 말 현재 창원의 미분양 주택은 6829가구로, 전국 시군구 중 압도적인 1위다. 세계 금융위기 여파가 남아있던 2012년 10월 2200가구이던 창원의 미분양 주택은 2016년 7월 4676가구로 급증했다. 조선 등 지역 기반 산업이 휘청하면서다. 

 

급기야 올해 12월 준공 예정인 마산합포구 월영부영아파트 4298가구 전체가 미분양으로 잡히면서 2017년 2월 6662가구로 치솟은 창원의 미분양 주택은 좀체 줄어들지 않고 있다. 올해 8월 현재 감계아내에코2차 522가구와 창원롯데캐슬프리미어 488가구, e편한세상 창원파크센트럴 816가구 등이 창원의 대표적인 미분양 주택이다. 이처럼 미분양이 늘어나자 일부 신축 아파트는 입주자 유치를 위해 분양가 100% 보장과 이자 면제 등을 제공하는 경우도 있다. 

 

창원 지역 부동산 관계자들은 집값 하락의 또 다른 원인으로 창원시의 주택 보급 정책 운영 미숙을 꼽는다. 창원은 인구감소 현상이 두드러지는 가운데 2015년부터 올해까지 아파트 공급이 증가하면서 새집 수요는 얼추 충당됐다. 최근 3년간 새로 입주한 아파트가 2만9461가구에 달하면서 작년 말 창원시의 주택보급률은 108.0%로 100%를 훌쩍 넘었다. 모든 가구가 집 한 채씩 가질 수 있을 만큼 주택이 공급되고도 재고가 남는다는 얘기다. 

 

하지만 창원시는 공급 과잉이란 시장의 평가에도 불구하고 주택보급률을 110%로 보고 2020년까지 추진할 계획이다. 실제 앞으로 2년 동안 창원엔 주택 1만4234가구가 준공을 대기하고 있다. 

 

그렇다면 창원시가 공급 과잉에도 불구하고 지속적으로 공급 위주의 정책을 펼치는 이유가 뭘까. 지역 부동산 관계자들은 창원시가 주택보급률(주택보급률=(주택수/일반가구수)×100)을 잘못 평가한 것으로 본다. 창원시는 2015년 말 107만명이던 인구가 작년 말 105만7000여명으로 감소했으나, 일반가구수는 오히려 매년 3500여 가구가 2년 연속 늘어났다고 평가했다. 

 

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주택보급률 현실 반영, 대형 쇼핑몰 등 수요 견인 요소 개발 절실

 

때문에 제대로 된 현실을 반영하지 못하는 주택보급률 산정 방식은 오히려 정책 혼란만 초래했다는 지적이다. 창원지역 한 부동산 관계자는 “최근 빠르게 늘어나고 있는 1·2인 가구를 감안한 실질 주택보급률을 따져보면 창원의 보급률은 더 낮아질 수 있다. 이렇게 산술적 수치가 낮다고 해서 계속 공급 위주의 정책을 펼칠 것인가”라며 “이젠 선진국처럼 가구의 개념을 배제한 인구수 대비 주택비율 방식을 도입하는 편이 더 합리적이다”고 제시했다. 

 

또 전문가들은 창원 부동산의 수요를 견인할 수 있는 요인이 필요하다고 강조한다. 다시 말해, 여태까지 창원엔 주택 수요를 끌어올릴 수 있는 대형 사업 자체가 없었다는 얘기다. 테마 쇼핑몰을 비롯해 대형 주상복합건물을 주택단지 부근에 개발해 수요자 및 투자자들의 기대감을 높여야 한다는 주장이다. 성주한 교수는 “이미 공급 과잉된 창원은 이제 수요에 관심을 가져야 한다”며 “마산해양신도시 등에 많은 사람들을 모을 수 있는 대형 상업용 시설을 유치한다면 주택 공급 과잉으로 인한 수급 불균형을 해소할 수 있다”고 말했다. 

 

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