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신도시 상권을 휩쓴 ‘공실(空室) 공포’

高임대료·공급과잉 원인…공실 장기화에 1억~2억원 낮춘 급매물 속출

길해성 시사저널e. 기자 ㅣ gil@sisajournal-e.com | 승인 2018.10.08(Mon) 17:00:00 | 1512호

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광교와 위례, 세종신도시 등은 대형 개발호재와 뛰어난 입지로 인해 최근 몇 년간 부동산 시장의 뜨거운 관심을 받았다. 수요가 몰리면서 아파트값이 치솟았고, 덩달아 상가 분양시장도 활기를 띠었다. 신도시치고는 비싼 가격에 분양됐음에도 완판행렬을 이어갔다. 


하지만 현재 신도시 상가는 몸살을 앓고 있다. 상가투자에서 가장 큰 리스크로 꼽히는 ‘공실’이 점점 증가하고 있기 때문이다. 높은 임대료와 내수부진, 공급과잉 등이 공실을 키웠다는 게 부동산업계의 분석이다. 정부까지 대책 강구에 나섰지만 상권 안정화까지는 수년이 걸릴 것으로 예상되면서 이에 대한 진통은 한동안 지속될 전망이다.

 

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광교·위례 등 2기 신도시 공실 속출


경기도 수원 광교신도시 내 E상가가 대표적이다. 분양 당시 호수공원 인근에 위치해 조망이 좋은 수변(水邊) 스트리트 상가로 투자자들의 관심을 받았던 곳이다. 또한 아파트 입주민이나 공원 방문객 등이 유입될 수 있다는 장점 때문에 3.3㎡당 3700만원이라는 분양가에도 투자자와 퇴직자들이 몰렸다. 하지만 현재 상가 곳곳에서는 ‘임대’라는 문구가 붙은 빈 상가들을 심심치 않게 찾아볼 수 있었다. 최근에는 대형 프랜차이즈 카페까지 문을 닫았다. 공실 상가의 세입자를 수개월째 구하지 못하면서 상가 투자자와 세입자들의 속앓이는 깊어지고 있다. 


공실에 대한 우려는 인근 상가에서도 감지되고 있다. 아파트 입주가 마무리되고 있는 호수동권 인근 H상가 소유주들은 세입자 구하기가 쉽지 않다고 입을 모았다. 상가 소유주 A씨는 “호수공원과 맞닿은 1층이라 인기가 많을 줄 알았는데 입주 2개월이 지나도 세입자가 구해지지 않아 당황스럽다”며 “예상했던 투자수익률도 4%에서 2%로 낮춘 상태”라고 토로했다. 광교와 같은 2기 신도시인 위례·미사·동탄2 등 신도시들도 상황은 마찬가지다. 위례 중심상권의 경우 공실 장기화로 분양가보다 1억~2억원가량 싼 급매물이 나오거나 ‘공짜 임대’까지 등장할 정도로 상황이 심각하다. 


공실이 증가한 원인으로는 높은 공급 가격이 꼽힌다. 한국토지주택공사(LH)가 상업용지를 경쟁입찰에 붙이면서 땅값이 높아지고 상가 분양가도 덩달아 올랐다. 실제로 신도시들은 분양 당시 3.3㎡당 분양가가 4000만~5000만원에 육박했다. 상가 소유주들은 비싸게 분양받은 만큼 임대료를 높일 수밖에 없었고, 이로 인해 공실이 생기는 악순환이 벌어지고 있는 것이다. 권갑수 한국창업정보연구원 이사는 “소유주들은 투자한 자금만큼의 수익률을 생각하지만, 신도시 내에 입점해야 하는 임차인들은 불확실성으로 인해 좀 더 보수적으로 수익률을 책정한다”며 “이 때문에 보통 상가 소유주들과 임차인들의 기대 수익률은 2% 정도 차이가 난다”고 설명했다.


높은 임대료 외에도 신도시 내 상가의 공급과잉이 공실을 부채질했다는 분석도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “과거 신도시와는 달리 2기 신도시들은 세대 수에 비해 상가의 공급비율이 크게 늘어났다”며 “신도시의 상업지역 비율은 예전과 별반 차이가 없는데 주거 쾌적성을 높이려고 인구 밀도는 크게 줄였기 때문”이라고 설명했다. 


전문가들은 최근 금리인상 가능성도 점쳐지고 있는 만큼 상가 소유주들의 부담은 향후 더욱 늘어날 것으로 전망했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “상가는 금리 변동에 민감하게 반응하는 부동산인데 금리가 오를 경우 대출이자를 내지 못하는 점포가 늘어날 것으로 예상된다”고 말했다. 


이에 따라 정부에서도 대책 강구에 나선 모습이다. 국토교통부는 신도시에서 상업지 비율을 줄이거나 상가건물 용적률을 낮춰, 지을 수 있는 면적 자체를 줄이는 방안 등을 검토하고 있다. 이상혁 상업정보연구소 연구원은 “이외에도 내수 부진과 불확실한 경제 상황 등이 장기화되면서 전국의 상가 공실률과 폐업률이 점점 높아지는 추세”라며 “최저임금 인상으로 자영업자의 부담이 늘어난 점도 공실 증가의 원인”이라고 설명했다.

 

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“입주 후 3~5년 지나야 상가 안정화”


사태 해결을 위해 정부까지 나섰지만 당분간 신도시 내 공실을 둘러싼 진통은 지속될 전망이다. 단계별로 개발이 진행되는 신도시 특성상 아파트와 상업시설도 순차적으로 공급되는데, 상가 안정화는 보통 아파트 입주 시작 후 수년이 지나야 안정화 단계에 이를 수 있다는 게 업계의 중론이다. 권 이사는 “모든 신도시는 성장주기가 있는데 상가의 경우 아파트 입주 후 3~5년은 넘어서야 안정화된다”며 “특히 신도시 상권은 구도심에 위치한 상가보다 활성화 속도가 더딘 편이다. 상황이 좋지 않으면 10년 이상 걸릴 수도 있다”고 설명했다. 


이 때문에 투자 단계부터 전략적으로 접근해야 한다. 권 이사는 “수분양자들이나 세입자들 모두 상권 형성기간을 보수적으로 길게 보고 장기적인 관점으로 접근해야 한다”며 “특히 신도시 초기 형성 단계에서 공급되는 상가라면 자금을 활용할 때에도 무리한 대출은 지양하고 자기자본(현금) 비율을 높이는 것이 좋다”고 조언했다.


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