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부산 해운대, 서울 강남 앞지를까

‘한국의 맨해튼’ 인기 속 ‘8·2 대책’ 직격탄으로 상승세 주춤

장경철 부동산일번가 이사 ㅣ sisa@sisajournal.com | 승인 2017.11.17(Fri) 11:30:01 | 1465호

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부산은 대한민국 제2의 도시다. 하지만 실질적 위상이나 영향력은 서울에 비해 한참 못 미친다. 그런 부산의 자존심을 최근 그나마 살려주고 있는 곳이 바로 해운대다. 해운대는 ‘미래의 부촌’으로 꼽히며, 향후 서울 강남을 앞지를 수도 있다는 전망까지 낳고 있다. 서울 강남 못지않은 부촌으로 각인된 해운대는 70~80층에 이르는 초고층 주상복합아파트가 즐비하며, 가격이 40억원을 훌쩍 넘는 곳도 있다. 최근에는 해운대 효과로 인해 주변의 수영구·남구·기장군 라인의 주요 재건축·재개발지역 분양아파트 역시 높은 경쟁률로 완판됐다. 이처럼 높은 인기 탓에 부산 전체 16개 구 가운데 7개 구가 청약 조정대상지역으로 지정됐지만, 부산 아파트시장은 정부의 규제를 정면으로 마주하고도 과열된 분위기가 여전하다.

 

부산 해운대를 불과 6~7년 전과 비교하면 상전벽해라는 표현이 적절하다. ‘한국의 맨해튼’ ‘한국의 홍콩’ 등의 별칭답게 마치 뉴욕이나 홍콩을 연상시킬 만큼 화려한 경관을 뽐내고 있다. 은퇴자들의 로망 중 하나가 바로 바다 조망이 가능한 집에서 생활하는 것이다. 해운대 부동산이 인기를 끄는 이유는 무엇보다도 탁월한 바다 조망과 화려한 야경이 가능하기 때문이다.

 

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해운대 초고층 건물, 서울 강남의 세 배

 

소방청이 발표한 ‘초고층 건축물 현황’ 자료에 따르면, 국내 50층 이상 초고층 건물은 총 107개인데, 4개 중 1개꼴로 부산 해운대구에 있는 것으로 나타났다. 여기서 초고층 건물이란 세계초고층도시건축학회(GTBUH) 기준에 따라 높이 200m 이상 또는 50층 이상 건물을 말한다. 2016년 말 기준으로 건설 중인 건물(3개)까지 포함하면 해운대구의 초고층 건물은 모두 28개로, ‘대한민국 경제 1번지’라는 서울 강남구(9개)보다 세 배 이상 많은 수치다.

 

부산 지역에서 특히 해운대에 유난히 초고층 건물이 들어서는 이유는 장산(萇山)과 해수욕장·동백섬·수영강변 등을 끼고 있는 데다, 신세계·롯데백화점, 20여 개의 화랑 등이 있어 여유 있는 문화생활을 즐길 수 있기 때문이다. 즉 바다라는 천혜의 자연환경 외에도 2010년대 들어 유통·문화시설 등이 조성돼 재력가들이 몰리고 있기 때문으로 업계는 분석하고 있다. 이른바 ‘VIP 마케팅’으로 상류층을 겨냥하면서 3.3㎡당 수천만원에 달했던 분양가가 무색할 정도로 매매가격은 폭등했고, 잇단 분양 성공에 건설사들도 추가적인 개발에 나서고 있다는 게 현지 부동산업계의 설명이다. 당초 분양가격은 수도권의 절반 수준이었지만, 지금은 매매가가 분양가보다 3~4배 올랐다는 것이다.

 

해운대 ‘마천루 숲’ 인근에는 세계 최대 규모를 자랑하는 백화점인 신세계 센텀시티가 있다. 2009년 백화점 개장 이후에는 부산국제영화제 전용극장인 영화의전당(2011년), 부산문화콘텐츠콤플렉스(2012년) 등도 잇따라 들어섰다. 해운대해수욕장 인근 옛 한국콘도 자리에는 101층짜리 해운대관광리조트인 엘시티가 2019년 완공을 목표로 80층 이상 위용을 드러내고 있다. 2019년 해운대 엘시티 더샵(랜드마크 101층·412m, A동 85층·339m, B동 83층·333m)이 완공되면, 부산을 대표하는 마천루 지위는 단연 엘시티 더샵이 차지하게 된다. 건물 경계선과 해운대해수욕장 사이에는 불과 폭 5m 도로만 있어 마린시티처럼 뛰어난 바다 조망이 특징이다.

 

2015년 분양 당시 3.3㎡당 3000만원에 육박하는 초호화 분양가로 논란을 낳았지만 최근에는 각종 정·관계 비리로 얼룩진 속살이 드러나며 거품도 함께 빠져 프리미엄 없는 분양권이 매물로 나올 만큼 침체기에 있다. 하지만 부산 부동산업계에서는 예전보다 분위기가 많이 가라앉아 가격이 떨어진 건 사실이지만, 아직도 15억원 이상 가격대를 유지하는 만큼 완공 시점에는 분위기가 반전될 것으로 전망하고 있다.

 

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한국 8경의 하나로 꼽히는 명승지인 해운대를 따라 형성된 초고층 주상복합 아파트단지들은 바다 조망을 경쟁하듯 쟁취하며 몸값을 올리고 있다. 관광지답게 화려하고 웅장한 외관이 타 지역의 부촌과 구별할 수 있는 특징이다. 하지만 초고층 아파트는 장점 못지않게 단점도 만만치 않아 주의가 요구된다. 아파트 건축기술이 많이 좋아졌다고는 하지만 여전히 화재나 지진 등 재해에 취약하다는 지적이 많고, 환기가 쉽지 않은 구조적인 특성 때문에 건강에 대한 위험도 상대적으로 높은 편이다. 여기에 관리비 부담이 만만치 않다는 점도 눈여겨볼 대목이다.

 

해운대가 주목을 받자 강원도 강릉·속초, 전남 여수 등 최근 탁 트인 바다 조망을 가진 해양신도시에 대한 관심도 높아지고 있다. 조망과 야경뿐 아니라 주거 인근에 체계적으로 갖춰진 문화·교육·편의시설과 더불어 바다와 공원·레저시설까지 함께 누릴 수 있어 신흥부촌으로 자리매김하는 데 손색이 없기 때문이다.

 

 

해운대 규제 여파로 ‘西高東低’ 현상 나타나

 

하지만 당당한 위세를 보였던 해운대 부동산시장도 ‘8·2 부동산대책’ 규제의 칼날을 피하기는 어려워 보인다. 8·2 대책 발표 이후 부산 지역 부동산시장 트렌드가 ‘동고서저’에서 ‘서고동저’로 바뀌고 있기 때문이다. 초강력 규제 여파로 최근 해운대구 좌동 신시가지에는 고점 대비 5000만~6000만원 낮은 가격의 아파트 매물이 쏟아지고 있다. 가격대를 유지하고 있던 우동의 새 아파트까지 호가보다 2000만~3000만원 낮은 가격에 거래되고 있는 반면, 부산 서부지역인 강서구와 서구에서 새로 분양된 아파트는 1억원 안팎의 프리미엄이 형성되면서 지역 주택가격 상승을 견인하고 있다.

 

그동안 부산 부동산시장을 이끌어왔던 해운대와 남·수영구, 기장군 등 동부산권이 규제에 발이 묶인 사이, 서구와 강서구 등 저평가됐던 서부산권이 상승세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 일종의 규제로 인한 풍선효과인 셈이다. 동부산 지역은 그동안 과도하게 집값이 상승한 데다 청약조정지구에 포함돼 각종 규제를 받고 있는 반면, 저평가됐던 서부산 지역은 상승 여력이 남아 있고 규제에서도 자유로운 편이라 가격이 오르는 것으로 보인다.  

 

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