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시사저널

무주택자, 인기 아파트 청약에 ‘올인’해야

‘8·2 부동산 대책’ 후폭풍 거세…내 집 마련 꿈꾸는 세입자에겐 또 다른 기회

성문재 이데일리 기자 ㅣ sisa@sisajournal.com | 승인 2017.08.08(Tue) 11:18:30 | 1451호

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이번에 발표된 ‘8·2 부동산 대책’은 시장을 왜곡시키는 투기 수요를 억제하고, 실수요자를 보호하는 데 초점을 맞추고 있다. 서울·과천·세종시 등 과열 양상이 짙은 지역을 투기과열지구로 지정해 10여 개 규제를 한꺼번에 적용시키는 한편, 다주택자에 대해서는 양도소득세를 중과한다. 반면 무주택 실수요자들에 대해서는 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있도록 청약제도를 개편하기로 했다. 투기과열지구와 조정대상지역에서는 청약 1순위 자격요건을 강화하고, 가점제 적용도 확대함으로써 청약시장에서 무주택자들이 단연 유리해졌다.

 

전문가들은 그동안 인기가 있었던 전용면적 85㎡ 이하 소형주택의 가점제 비율이 상향 조정되는 것에 주목하고 있다. 가점이 높은 청약자는 이번 기회를 놓쳐선 안 된다는 것이다. 다주택자의 양도소득세 중과 시점이 2018년 4월 1일이기 때문에 분양시장뿐만 아니라 기존 주택시장의 매물 증가도 기대된다. 그 전에 보유 주택 숫자를 줄여 혹시 모를 세금폭탄을 피하려는 움직임도 활발할 것으로 예상된다.

 

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다주택자들이 내놓는 ‘급매물’도 노릴 만

 

내집 마련이 절실한 무주택 실수요자라면 일단 청약시장을 적극적으로 공략할 필요가 있다. 1순위 자격이 강화되고 가점 당첨자의 재당첨이 금지되면서 어느 때보다 당첨 확률이 높아졌기 때문이다. 정부는 투기과열지구와 조정대상지역에서의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화했다. 게다가 서울 강남4구를 포함한 11개 구와 세종시에서는 주택담보대출도 차주(투자자)당 1건에서 가구당 1건으로 제한되기 때문에 기존 주택담보대출을 갖고 있는 다주택자들로서는 인기 지역에서 청약시장에 진입하는 것이 사실상 봉쇄됐다. 권대중 대한부동산학회장은 “청약시장이 철저하게 무주택 실수요자 위주로 재편됐다”며 “특히 ‘당첨이 곧 로또’라고 불릴 정도로 경쟁이 치열했던 전용 85㎡ 이하 서울·과천·세종시 등 투기과열지구 내 소형아파트의 경우 100% 가점제가 적용되면서 가점 높은 수요자들에게는 분양시장 문호가 활짝 열리게 됐다”고 평가했다.

 

지금까지는 서울·과천·세종시 등에서 분양하는 소형 민영주택에 대해서는 가점제 비율이 40%만 적용됐다. 경기도 신도시와 공공택지지구, 부산 해운대 등 조정대상지역도 민영주택의 가점제 비율이 면적에 따라 기존 0~40%에서 30~75%로 올라간다. 가점제는 무주택기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입기간(17점)에 대한 가점기준에 따라 합산점수가 높은 순으로 주택을 공급받을 수 있도록 하는 제도다.

 

청약시장이 실수요자 위주로 재편되면서 분양가 책정에도 변화가 나타날 것으로 보인다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “지나치게 높은 분양가로 청약이 미달되면 그동안 주택시장을 받쳐왔던 신화가 깨질 것”이라며 “당장 분양가가 떨어지지는 않겠지만 이전처럼 ‘입도선매’식의 분양은 어려울 것”이라고 말했다. 중도금 무이자 등 대출 조건이 개선되거나 무료로 제공되는 옵션이 늘어나는 것 역시 기대해 볼 수 있다는 설명이다.

 

무주택자 중 사회초년생이나 자녀가 없는 신혼부부 중에는 청약통장 가입기간이 짧거나 부양가족이 적어 가점제 확대 혜택을 보지 못하는 경우도 있다. 이들은 다주택자나 갭(Gap)투자자들이 내놓는 급매물을 기다려 보는 것도 하나의 방법이다. 안명숙 우리은행 고객자문센터장은 “내년 4월1일부터 다주택자 양도세 중과가 적용되고 투기지역에서의 주택담보대출 만기 연장이 제한되면서 보유주택 수를 줄이려는 움직임이 올해 안에 활발할 것”이라고 말했다.

 

정부는 신혼부부의 주택마련 지원을 위해 결혼기간이 5년 이내이고 임신 중이거나 자녀가 있는 신혼부부에게 85㎡ 이하 민영주택의 10%와 국민주택의 15%를 특별공급하고 있다. 그뿐만 아니라 향후 5년간 젊은 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(공공분양, 분납형, 10년 임대) 총 5만 가구를 공급하고, 공공임대주택도 20만 가구를 별도 공급해 신혼부부의 주거 안정을 지원한다. 정부는 올해 안에 신혼부부 희망타운 시범사업을 선정해 착수할 계획이며, 기존 개발 중인 택지 중 입지가 양호하고 신속하게 추진 가능한 용지를 활용하면 2018년부터 분양이 가능할 것으로 예상된다. 특히 기존 지구 중 입지가 양호한 과천지식정보타운, 위례신도시, 화성동탄2신도시 등에서 희망타운 사업을 우선 추진한다는 방침이다.

 

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무주택자들도 대출 줄어들어

 

다만 이번 대책에서 다주택자는 물론이고, 내 집 마련이 필요한 실수요자들도 대출에 발목이 잡힐 수 있다. 전문가들은 대출 규제 강화로 인해 시장을 안정화하고 투기세력을 잠재울 수 있을 것이라면서도 자칫 서민·실수요자들의 자금줄을 조이는 결과로 이어지지 않을까 우려했다. 이번 대책으로 투기과열지구와 투기지역은 주택 유형과 대출 만기, 대출 금액에 관계없이 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 각각 60%와 50%에서 40%로 일괄 적용된다.

 

정부는 무주택 세대주, 부부 합산 연소득 6000만원(생애최초구입자 7000만원), 주택가격 6억원 이하를 충족하는 서민과 실수요자에게는 LTV·DTI 한도를 10%포인트 완화한다고 밝혔지만, 지난 ‘6·19 대책’에서 서민·실수요자들은 강화된 LTV·DTI 규제를 받지 않았던 만큼 사실상 LTV·DTI 비율이 20%포인트, 10%포인트씩 줄어드는 셈이다. 적격대출은 물론 보금자리론, 디딤돌대출 등 정책모기지론 역시 투기과열지구 내에는 LTV·DTI 비율이 낮아진다.

 

전문가들은 청약과 주택 구매에 앞서 자금조달 계획을 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 강조했다. 분양 역시 기존에는 중도금 전액(분양가의 60%)을 대출받을 수 있었지만 앞으로는 서울 등 투기과열지구 내에서는 대출이 40%로 제한되는 만큼 분양대금의 10~20%에 달하는 중도금을 계약자 본인이 직접 마련해야 한다. 유선종 건국대 교수는 “소득은 있지만 자본이 없는 청년층은 오히려 집을 사기 어려워진 측면이 있다”며 “이번 대책이 ‘사다리 걷어차기’가 되지 않도록 정부가 보완책을 마련할 필요가 있다”고 지적했다. 

 

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