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문재인 정부, 대규모 개발보다 구도심 재생 주력

“수도권 공공택지지구 분양 물량 주목하라”

이진철 이데일리 기자 ㅣ sisa@sisajournal.com | 승인 2017.05.25(Thu) 13:01:00 | 1440호

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문재인 대통령 시대가 열림에 따라 부동산 정책의 대대적인 변화가 예고된다. 문 대통령은 대규모 부동산 개발사업보다는 ‘세대별·소득별 맞춤형 주거정책’으로 국민의 집 걱정, 전·월세 걱정, 이사 걱정을 덜겠다는 이른바 ‘서민 주거복지 강화’를 공약으로 내걸었다.

 

지난해 ‘11·3 부동산 대책’ 이후 한동안 침체를 보였던 주택시장은 올 들어 지역별 양극화 현상이 심화되고 있다. 서울·수도권과 세종·부산시 등 일부 지역은 집값이 뛰고 있는 반면, 지방 대부분은 대규모 입주물량으로 공급과잉 우려가 현실화되며 약세를 보이고 있다. 특히 주택시장은 과잉공급·가계부채·금리인상 요인 등의 문제로 경착륙 가능성이 제기되는 상황이다. 따라서 문 대통령은 급격한 정책 변화보다는 시장 안정에 주안점을 두고 취약계층 지원에 주력할 것으로 예상된다.

 

2015년 5월31일 서울 송파구 장지동 복정역 인근 위례신도시 모델하우스 밀집 지역 내 이동식 중개업소인 ‘떴다방’에서 방문객들이 상담을 받고 있다. © 연합뉴스


 

역대 정부처럼 무리한 부양책 내긴 힘들 것

 

역대 정권도 서민 주거 안정에 중점을 두고 공공 성격의 주택공급 확대에 공을 들였다. 이명박 정부의 ‘보금자리주택’과 박근혜 정부의 ‘뉴스테이’(기업형 임대주택), ‘행복주택’ 등이 대표적이다. 하지만 집값이 오르면서 서민들의 내 집 마련 여건은 갈수록 어려워지고 있다. KB국민은행의 월간 주택가격 동향에 따르면, 4월 서울 아파트 중위가격(아파트 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격)은 6억267만원을 기록해 처음으로 6억원을 넘어섰다. 특히 11·3 대책 이후에도 서울 강남권 집값의 고공행진 기세는 꺾이지 않고 있다. 재건축 투자 붐이 일고, 신규로 공급된 아파트 분양가가 크게 상승했기 때문이다. 국토교통부가 조사한 ‘2016년도 일반가구 주거실태’ 조사 결과를 보면, 최저 주거기준 미달가구 비율은 5.4%로 103만 가구에 달했다. 2014년(99만 가구)과 비교해 전체에서 차지하는 비중은 5.4%로 같지만 가구 수는 4만 가구나 늘었다.

 

무주택자들은 높아진 전·월세 가격 때문에 2년 계약 만기가 도래하면 재계약을 못하고 평균 3.6년 만에 한 번꼴로 이사를 다니는 것으로 나타났다. 또 수도권 거주 10가구 중 7가구는 주택 임대료와 대출금 상환에 부담을 느낀다고 답했다. 문 대통령은 “공공임대주택 13만 가구와 민간의 공공지원 임대주택 4만 가구 등 매년 17만 가구의 공적 임대주택을 공급하겠다”고 말했다. 공공기관이 5년간 65만 가구의 공공임대주택을 공급하면 임기 말까지 임대주택 재고율은 OECD 평균인 8%를 웃도는 9%의 목표를 달성하게 된다.

 

문 대통령은 특히 ‘도시재생 뉴딜사업’에 연간 10조원대의 공적 재원을 투입해 매년 100개 동네씩 총 500개의 구도심과 노후 주거지를 재생하겠다는 계획이다. ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’에 의한 도시재생 후보지역이 2015년 말 기준으로 전국 2241곳임을 감안할 때 구도심의 노후 주거지 개발 사업이 활성화될 것으로 기대된다.

 

2014년부터 서울연구원장을 맡아온 김수현 세종대 도시부동산대학원 교수가 청와대 사회수석에 선임된 것도 주목받는다. 김 수석은 박원순 서울시장의 핵심 정책인 ‘서울로7071’과 도시재생사업, 한강관광자원화사업 등을 주도한 도시재생 전문가다. 김 수석이 노무현 정부 시절 청와대 빈부격차차별시정위원회 비서관과 국민경제비서관 및 사회정책비서관 등을 지내면서 역대 가장 강력한 부동산 대책인 ‘8·31 대책’을 내는 데 주도적으로 참여한 것을 볼 때, 문재인 정부는 역대 정부처럼 무리한 부양책을 내걸기는 힘들 것으로 예상된다.

 

문 대통령은 또 소득별 주거안정 대책을 내걸었다. 임대료가 저렴한 영구임대주택과 매입임대주택은 저소득 노인과 장애인 가구 등 사회취약계층에 우선 공급하고, 주거급여 지원 액수도 단계적으로 현실화하겠다고 공약했다. 매년 13만 가구씩 공급되는 공공임대주택 중 30%인 4만 가구(5년간 20만 가구)는 신혼부부에게 우선 공급한다는 계획이다. 청년층 주거 안정을 위해서는 월세 30만원 이하의 쉐어하우스형 청년 임대주택 5만 실(室) 공급도 약속했다.

 


 

“입주물량·금리상승이 주택시장에 더 큰 변수”

 

문재인 대통령 취임 후 부동산시장에 영향을 끼칠 수 있는 정책으로는 보유세 강화가 꼽힌다. 하지만 주택시장이 급격히 위축될 수 있다는 부담 때문에 중장기 과제로 여지를 남긴 상황이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 등 주택대출 규제 강화 정책은 가계부채 관리를 위해 하반기부터 시행될 가능성이 높다.

 

세입자 주거 안정을 위해 임대차계약 갱신 청구권제, 임대료 상한제도 단계적으로 제도화할 방침이다. 재건축 시장에서 가장 큰 이슈인 재건축 초과이익환수제도는 큰 변수가 없다면 내년에 예정대로 시행될 것으로 전망된다. 특히 올해 하반기 이후 서울에서 이주하는 재건축·재개발 수요가 5만 가구에 달해 인근 전세시장이 크게 요동칠 수 있어 재건축 사업은 규제 강화 가능성이 점쳐진다. 심교언 건국대 교수는 “보유세 인상과 같은 실제 주택시장에 파급력이 있을 만한 큰 정책 변화는 없을 것으로 예상되지만, 새 정부에서 언제든지 시장 규제책은 내놓을 수 있다는 점이 변수”라고 말했다.

 

지역 개발 공약으로 인한 대표적 수혜 지역은 세종시가 꼽힌다. 문 대통령은 행정자치부와 미래창조과학부를 세종시로 이전하고 국회 분원을 설치하는 한편, 세종~서울 고속도로를 조기 착공하는 방안 등 세종을 ‘명실상부한 행정중심복합도시’로 만들겠다는 공약을 내세웠다. 대선 공약 기대감으로 올 들어 세종에서 첫 분양에 나선 세종 힐스테이트 리버파크는 4월에 진행된 청약에서 평균 104.8대 1의 경쟁률을 기록했다.

 

부동산 전문가들은 새 정부 출범 이후 정책 변화는 시간을 두고 지켜보면서 입주물량 등 지역별 특성과 금리인상, 대출규제 등 정책 변수를 염두에 두고 투자에 나설 것을 조언했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “정책 변화보다는 입주물량 과잉이나 금리상승이 주택시장을 더 움직일 전망”이라며 “인기지역과 비인기지역의 양극화가 이어질 것”이라고 내다봤다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “박근혜 정부의 신규 택지 공급 중단으로 수도권 공공택지지구 내 분양단지는 희소성이 더 높아졌다”며 “여유자금이 있는 실수요자라면 서울 강남권 재건축 단지나 북위례신도시, 성남 고등지구, 하남 감일지구, 과천 지식정보타운 등 수도권 공공택지지구 분양 물량을 눈여겨볼 만하다”고 말했다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “상가와 오피스텔 등 수익성 부동산은 공급 물량이 많고 수익률도 떨어지고 있다”면서 “입지와 상품성 등을 잘 따져본 뒤 투자 여부를 결정하는 것이 좋다”고 조언했다. ​ 

 

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