부동산 시장이 새 정부가 출범하면서 잔뜩 기대에 부풀어 있다. 그동안 시장 전체를 꽁꽁 눌러놓았던 각종 규제들이 하나 둘 풀릴 것으로 보기 때문이다. 부동산 가격은 과연 날개를 달고 다시 치솟아 오르게 될 것인가.
이명박 정부는 부동산 시장 안정과 기능 회복이라는 두 마리 토끼를 잡겠다고 다짐하고 있다. 시장 안정을 위해 연간 50만 가구 주택을 공급해 수급 균형을 맞추고, 거래 활성화를 위해 각종 규제를 개선해나간다는 것이 부동산 정책의 골자이다. 그러나 부동산 전매 제한 같은 민감한 규제는 당분간 유지할 가능성이 커 보인다. 정종환 국토해양부장관은 최근 “부동산 시장의 안정에 정책의 최우선 순위를 둘 것”이라고 말해 시장에 민감한 규제 완화에는 신중한 입장을 드러냈다.
새 정부의 틀을 마련한 대통령직인수위원회의 계획대로라면 정부는 올해 상반기까지 시장의 동향을 살피고 하반기에 규제 완화 등 구체적인 부동산 정책을 제시할 것으로 보인다. 정부가 부동산 정책에 공을 들이는 가운데 부동산 시장은 규제 완화든 억제든 뚜렷한 방향타가 나오기를 기대하고 있다.
최근 부동산 시장은 정체 상태에 놓여 있다. 새 정부의 정책이 아직 나오지 않았고 현재로서는 종잡을 수 없기 때문이다. 다만 규제는 어떻게든 완화될 것이라는 관측이 나오면서 조금 더 지켜보자는 관망론에 머무르고 있다. 그러나 일각에서는 부동산 정체가 오래 지속될 경우 역풍이 불 수도 있다는 전망을 내놓고 있다. 이 역풍이 부동산 시장은 물론 금융권에까지 불어닥칠 수 있다는 것이다. 한성대 부동산학과 백성준 교수는 “미분양 아파트 속출로 자금력이 약한 건설사들의 연쇄 부도 조짐이 나타나 시장이 심상치 않다. 공급과 수요에서 어깃장이 났기 때문이다. 수요가 없는 곳에 주택을 공급했다. 그러다 보니 미분양 사태가 벌어졌다. 특히 지방은 심각하다. 지방의 공급 물량을 외지 사람들이 흡수해주어야 하는데 강력한 수요 억제 정책이 펼쳐져 미분양을 더욱 악화시킨 것이다”라고 설명했다. 그는 또 “현재 집값이 떨어지기를 기대하는 심리가 크다. 이는 부동산 시장을 지나치게 위축시키는 결과로 이어지고 있다”라고 말했다.
수요가 없는 곳에 주택 공급해 미분양 사태 속출
시장에서는 이명박 정부가 어떤 부동산 정책을 내놓을지에 대해 주목하면서도 차제에 거래 질서를 안정시킬 만한 명확한 기준을 설정해주기를 바라고 있다. 부동산114 김희선 상무는 “실수요자도 부동산 거래를 미루고 있다. 새 정부의 정책이 무엇인지 알 길이 없기 때문이다. 1가구 2주택과 고급 주택에 부과하는 규제의 잣대가 어떻게 달라질지 몰라 혼선을 빚고 있다. 선거 공약에 따라 규제를 완화한다고 하지만 이런 기대만으로 집을 사고 팔려고 하지는 않는다. 규제에 적용하는 뚜렷한 잣대가 마련되어야 한다”라고 강조했다.
부동산 경기 회복을 위해 규제 완화는 더 이상 미룰 문제가 아니라는 시각도 있다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “침체된 부동산 시장을 활성부동산 시장이 새 정부가 출범하면서 잔뜩 기대에 부풀어 있다. 그동안 시장 전체를 꽁꽁 눌러놓았던 각종 규제들이 하나 둘 풀릴 것으로 보기 때문이다. 부동산 가격은 과연 날개를 달고 다시 치솟아 오르게 될 것인가.
이명박 정부는 부동산 시장 안정과 기능 회복이라는 두 마리 토끼를 잡겠다고 다짐하고 있다. 시장 안정을 위해 연간 50만 가구 주택을 공급해 수급 균형을 맞추고, 거래 활성화를 위해 각종 규제를 개선해나간다는 것이 부동산 정책의 골자이다. 그러나 부동산 전매 제한 같은 민감한 규제는 당분간 유지할 가능성이 커 보인다. 정종환 국토해양부장관은 최근 “부동산 시장의 안정에 정책의 최우선 순위를 둘 것”이라고 말해 시장에 민감한 규제 완화에는 신중한 입장을 드러냈다.
새 정부의 틀을 마련한 대통령직인수위원회의 계획대로라면 정부는 올해 상반기까지 시장의 동향을 살피고 하반기에 규제 완화 등 구체적인 부동산 정책을 제시할 것으로 보인다. 정부가 부동산 정책에 공을 들이는 가운데 부동산 시장은 규제 완화든 억제든 뚜렷한 방향타가 나오기를 기대하고 있다.
최근 부동산 시장은 정체 상태에 놓여 있다. 새 정부의 정책이 아직 나오지 않았고 현재로서는 종잡을 수 없기 때문이다. 다만 규제는 어떻게든 완화될 것이라는 관측이 나오면서 조금 더 지켜보자는 관망론에 머무르고 있다. 그러나 일각에서는 부동산 정체가 오래 지속될 경우 역풍이 불 수도 있다는 전망을 내놓고 있다. 이 역풍이 부동산 시장은 물론 금융권에까지 불어닥칠 수 있다는 것이다. 한성대 부동산학과 백성준 교수는 “미분양 아파트 속출로 자금력이 약한 건설사들의 연쇄 부도 조짐이 나타나 시장이 심상치 않다. 공급과 수요에서 어깃장이 났기 때문이다. 수요가 없는 곳에 주택을 공급했다. 그러다 보니 미분양 사태가 벌어졌다. 특히 지방은 심각하다. 지방의 공급 물량을 외지 사람들이 흡수해주어야 하는데 강력한 수요 억제 정책이 펼쳐져 미분양을 더욱 악화시킨 것이다”라고 설명했다. 그는 또 “현재 집값이 떨어지기를 기대하는 심리가 크다. 이는 부동산 시장을 지나치게 위축시키는 결과로 이어지고 있다”라고 말했다.

수요가 없는 곳에 주택 공급해 미분양 사태 속출

시장에서는 이명박 정부가 어떤 부동산 정책을 내놓을지에 대해 주목하면서도 차제에 거래 질서를 안정시킬 만한 명확한 기준을 설정해주기를 바라고 있다. 부동산114 김희선 상무는 “실수요자도 부동산 거래를 미루고 있다. 새 정부의 정책이 무엇인지 알 길이 없기 때문이다. 1가구 2주택과 고급 주택에 부과하는 규제의 잣대가 어떻게 달라질지 몰라 혼선을 빚고 있다. 선거 공약에 따라 규제를 완화한다고 하지만 이런 기대만으로 집을 사고 팔려고 하지는 않는다. 규제에 적용하는 뚜렷한 잣대가 마련되어야 한다”라고 강조했다.
부동산 경기 회복을 위해 규제 완화는 더 이상 미룰 문제가 아니라는 시각도 있다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “침체된 부동산 시장을 활성화까지는 아니더라도 정상화할 필요가 있다. 물론 눌려 있던 부동산 시장이 폭발하듯 급격히 요동칠 우려가 있다. 그렇다고 구더기 무서워 장 못 담그는 일이 있어서는 안 된다. 도로를 새로 놓으면 처음에는 일시적으로 정체 현상이 나타날 수 있다. 그렇다고 도로를 놓지 않으면 더욱 큰 문제가 생긴다. 규제가 완화되면 일시적으로 집값이 뛸 수 있다. 그렇다고 규제 억제 상태를 유지하면 주택 공급량은 떨어지고 서민 주택 가격은 상승하는 부작용이 더욱 심각해질 것이다”라고 말했다.
새 정부의 부동산 정책에 거는 시장의 기대는 크다. 그만큼 다양한 주문이 쏟아지고 있다. 우선 부동산 전문가들은 도심지와 신도시에 대한 주택 공급에서 완급을 조절해야 한다고 강조한다. 특히 서울 도심과 외곽의 신도시에 주택 공급이 동시에 진행되면 장래에 예기치 않은 결과가 생길 수도 있다는 것이다.
부동산114 김상무는 “노무현 정부가 추진해온 신도시 주택 공급 정책에 이어 이명박 정부는 도심지 주택 공급 정책을 펴고 있다. 동시에 두 가지가 추진되면 향후 어떤 문제가 생길지에 대해 고민해야 한다. 외국의 사례를 살펴보면 미루어 짐작할 수 있다. 주택 공급으로 도심지 집값이 안정되면 외곽의 신도시로 나가려는 사람이 없어진다. 그러면 대부분 원거리에 있는 신도시는 그 기능을 제대로 발휘하지 못할 수 있다”라고 설명했다.
이 때문에 신도시도 되도록 도심과 가까운 곳에 개발해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 한성대 백교수는 “부동산 공급 정책을 유지하더라도 수요에 맞추어야 한다. 수요는 도심지에서 가까운 곳에 있는데 너무 먼 거리에 신도시를 개발하는 것은 문제이다. 현재의 미분양 사태를 더욱 키울 수 있다. 신도시를 만들더라도 도심지에서 가까운 곳에 만들어 주택을 공급하는 것이 바람직하다”라고 말했다.

“신도시는 도심에 가까워야 바람직”

부동산 정책이 장기적으로 거시적인 안목에서 제시되기를 기대하고 있다. 부동산퍼스트 곽전무는 “정부가 주택 가격 안정에 방점을 찍고 있다. 중요한 포인트이다. 그러나 주택 가격은 부동산 시장이 발달하면 공급과 수요에 따라 오르기도 하고 내리기도 한다. 이를 억지로 조정하기보다 이제는 미래 지향적인 정책을 제시할 때이다. 대표적인 것이 주거의 질을 향상시키는 정책이다. 도로·공원·학교·병원·복지 시설 등 도시 기반 시설 확충으로 쾌적한 주거 환경을 마련해주어야 한다. 사실 이제까지 주택만 공급했지 도시 기반 시설이 없는 절름발이 신도시들이 양산된 것이 사실이다”라고 말했다.
종합부동산세와 양도소득세 등 세금으로 부동산 정책을 펴는 것은 지양해야 한다는 주문도 있다. 조세 수단을 필요에 따라 임기응변 식으로 부동산 정책에 적용해서는 안 된다는 지적이다. 세금을 부동산 정책이 아니라 조세 정책에 맞추어 부과하고 거두어 들여야 한다는 것이다. 경실련 경제정의연구소 이의영 소장은 “서울 강남 지역에 가면 ‘강남에 집 한 채 있는 것이 죄인가’라는 플래카드를 볼 수 있다. 서울 강남에 산다는 이유로 세금을 매기는 것은 형평성에 어긋난다. 이보다 재산 증식률에 따라 세금을 부과해야 한다. 세금은 조세 정책에 근간을 두고 매겨야 한다는 것이다. 부자가 아니더라도 집값이 크게 뛰어 재산이 늘었다면 이에 맞는 세금을 부과해야 한다. 집값은 크게 뛰지 않았는데 단순하게 재산이 많다는 이유로 많은 세금을 물리는 데는 문제의 소지가 있다. 물론 누진율을 어느 정도까지 적용해야 할지에 대해서는 심도 있게 고민해야 한다”라고 강조했다.
부동산 시장이 강조하는 선명하고 가시적인 정책은 시장안정화에 절대적으로 필요하다. 부동산 전문가들은 “시장의 앞날을 누구나 예측할 수 있게 해야 한다. 예를 들면 부동산 투자도 일정 기간에 일정 수익을 예상할 수 있게끔 관련 제도나 장치를 투명하게 정비할 필요가 있다. 그러지 않으면 집값이 널뛰기하며 시장을 뒤집어놓는 악순환이 계속될 수밖에 없다”라고 말했다.