8·31 부동산대책이 발표된 지 두 달째로 접어들면서 정부가 의도한 대로 부동산 시장이 하향 안정화하고 있다. 특히 투기 세력이 많이 몰렸던 재건축 아파트와 토지가 상당한 하락 폭을 보이고 있다. 시장이 얼어붙어 일각에서는  주택 시장  거품이 적어도 내년 상반기까지 지속할 것으로 예측한다. 내년 상반기에 강남권을 중심으로 입주 물량이 대폭 증가할 것으로 예상되고  금리 인상에 대한 우려와 종합부동산세, 1가구2주택자 양도세 강화 등 갖가지 악재마저  예고된 터라 당분간 이런 추세는 계속되리라 본다.

아파트의 경우 내년 1/4분기가 기점이 되어  투자 목적으로 구입한 재건축 아파트와 입주를 앞둔 분양권이 매도 물량의 중심이 될 것이다. 종합부동산세 과세 기준일이 매년 6월1일이므로 내년 상반기에도 종합부동산세 회피용 매물이 상당히 쏟아질 것으로 보인다. 하지만 부동산 경기가 국내총생산(GDP)의 상당 부분을 차지하고 있고, 2006년 5월 지방 선거와  2007년 대선을 남겨두고 있는 시점에서  매도 물량 적체 속에 장기간 주택 시장이 횡보할 가능성은 없어 보인다. 또 내년 3월 판교 분양 시점이 되면 다시 한번 주택 시장에 대한 관심이 커져 시장이 서서히 움직일 수 있다.

실수요자들은 시장이 본격적으로 움직이기 시작하기 전인 1/4분기에 급매물을 받아내면서 내집 마련 계획을 세워야 한다. 특히 강남권 입주 희망자들은 강남권 수급 공백을 채울 송파 신도시 입주 시기가 2010년께이고 후분양제 시행으로 인해 청약통장을 사용해 노릴 수 있는 아파트가 당분간 거의 없다는 점도 감안해야 한다. 강남권 입주 물량이 내년 상반기에 9천4백여 가구로 사상 최대인 점에 비추어 보면 내년 1/4분기께 강남권에 둥지를 트는 것이 좋아 보인다.

총체적으로 보면 부동산 시장, 특히 매매 시장·분양 시장 할 것 없이  주택 시장이  안정되어 가고 있어  내집 마련을 준비하거나 집을 넓히려는   실수요자들  처지에서는 오히려 다행이다. 요즘과 같이 주택 시장이 내리막길을 걷고 있을 때는 이사하거나 집을 넓히기를 원하는 사람들은 반드시 먼저 자기가 살고 있는 집을 먼저 팔고 새 집을 구해야 한다. 집을 먼저 구해놓고 살던 집을 내놓다가는  제때 집이 안 나가  입주 때 잔금도 못 치르는 불상사가 생길 수 있기 때문이다.

10월 말께  '생애 최초 주택구입자금 대출’이 실시될 예정이다. 이 상품은 가족 모두가 주택을 소유한 적이 없는 무주택 세대주가 생애 처음으로 주택을 구입할 때 정부가 저금리 자금을 빌려주는 것으로  금리가 연 4.5%(고정 금리) 수준으로 결정될 것으로 알려져 있다.  대출 요건은 기본적으로 세대주의 연소득이 3천만원을 넘지 않아야 하며, 구입할 주택의 전용면적은 18~25.7평 사이에서 결정될 것으로  보인다. 대출 한도는 최대 1억원이며, 대출금 상환은 1년 거치 후 최장 19년 동안 나누어 갚는 방식이다. 대출 기간이 15년을 넘으면 연간 납입 이자에 대해 소득공제 혜택을 받을 수 있다.

이미 출시된 모기지론과는 별도로 모기지 보험도 새로 시행해 비투기지역 내 전용 25.7평 이하 주택 구입자에 한해 주택담보대출 비율을 높여줄 방침이다. 특히 정부 정책에 의해 앞으로 품질이 개선된 서민용 아파트가 대량 공급될 예정이므로 청약저축의 인기가 상종가를 칠 것으로 예상된다.

판교보다 분양가가 살 것으로 보이는  송파 미니 신도시 분양 일정이 2008년부터 잡혀 있기 때문에 지금이라도  청약저축에 가입해 1순위자 요건을 갖추는 것이 중요하다. 새로 조성될 송파신도시는 무주택 기간뿐만 아니라 재산과 가구원 수까지 감안해 가족이 많은 저소득층이 한층 유리해질 전망이다. 아울러 택지지구 내 전용면적 25.7평 이상 중대형 아파트 공급 비율도 현행 40%에서 50%로 확대키로 했다는 점도 고려해야 한다. 가급적 장기적인 관점에서 주택 마련 전략을 세우는 것이 바람직한데, 실례로 채권입찰제가 적용된 중대형아파트를 원한다면 추가로 1억~2억 원 정도는 미리 준비해 놓아야 한다. 이와 함께 공공택지 내 분양권 전매 제한 기간이 수도권의 경우 현행 5년에서 10년, 지방의 경우 현행 3년에서 5년으로 강화되었다는 점도 숙지해야 한다.

강북권은 올해 안에 특별법을 만들어 강남에 버금가는 교육·문화 여건을 갖춘 고급 주택지로 개발하기로 했다.  소규모 정비사업을 통합한 최소 15만평 이상의 광역지구로 지정하고 교통ㆍ문화ㆍ교육 인프라 투자로 수준 높은 주거 여건을 마련키로 했다. 특히 특목고 설립 등 교육환경 개선도 대폭 이루어질 전망이다.

강북 뉴타운 분양 물량도 유망

 그 동안 반사 이익을 누렸던 재개발분양권에 대해서도 재건축과 마찬가지로 내년부터  주택으로 인정하기 때문에  호가를 대폭 낮춘 재개발 대상 물건이 쏟아질 것으로 보인다. 따라서 철저하게 실수요자 처지에서 다주택자들의 매물이 집중적으로 쏟아질 내년 상반기께 강북 재개발 지역의 물량에 투자해야  한다.  재개발 사업구역 중  사업 추진이 비교적 빠른 곳 위주로 급매물을 잡는 지혜가  필요하다

강북권에 마음을 두고 있는  청약자라면  강북권 연내 분양 물량을 적극 공략해야 한다. 정부 안대로 강북권 주거 환경이 획기적으로 개선된다면 1~3차 뉴타운 수혜지역 재개발 일반분양분을 적극 공략할 필요가 있다. 이중에서도 2010년 분당선 연장선 개통 호재가 있는 왕십리뉴타운, 민자역사 개발과 재개발이 한창 진행 중인 노량진뉴타운, 한강 조망이 가능한 한남뉴타운과 재개발구역이 2배로 확대된 은평구 불광동 일대를 주목할 필요가 있다

재개발 일반분양분이 대부분 전용면적 25.7평 이하이므로 서울지역 기준 청약예금 3백만 원과 청약부금 가입자들은 더욱 더 강북지역 일반분양분에  신경을 써야 한다. 8·31대책이 건설업체들의 신규 분양 시장에도 상당한 영향을 미쳐 분양가 거품이 제거되고 있으므로 실수요자들 입장에서 오히려 내집마련의 찬스가 온 것이다

하반기에는 청약자들이 관심을 가질 만한 수도권 유망 분양 물량이 많다. 화성 동탄신도시와  하남 풍산지구가 대표적이다. 먼저 동탄의 경우 전용 면적 25.7평 이하는 분양가상한제가 적용되기 때문에 싸게 내집을 마련하려는 실수요자들은 관심을 가질 만하다. 오는 10~11월께 동탄에서 막바지 분양몰이에 나설   대우건설이 23~33평형 9백78가구를 분양할 예정이다. 동탄 대우푸르지오는  분양가 상한제가 적용되어 분양가가 평당 7백만원대 초반에서 결정될  전망이다. 전용면적 25.7평 이하의 경우 앞으로 5년간 분양권 전매가 금지되고 10년간 재당첨이 제한되기 때문에 철저하게 실수요 위주로 청약 전략을 짜야 한다. 대우건설외 동탄에서 9월 말~11월  풍성주택(4백38가구) 이지건설(5백42가구) 우미건설(1천3백16가구) 제일종건(7백32가구) 등이  분양 물량을 쏟아낼  예정이다.

송파신도시 후광 효과가 기대되는  하남시 풍산지구도 주목해야 한다. 하남 풍산지구에 공급될 중대형 평형은 앞으로 강화될 전매 규제와 채권입찰제를 동시에 피해갈 수 있는 장점이 있다. 이곳은 서울 도심에서 동남쪽으로 약 19km 떨어진 곳에 위치하고 있으며 강동 송파 등 강남권과 인접해 있다. 올림픽도로와 외곽순환고속도로가 있는 데다 서울~하남 경전철 건설도 계획돼 있어 잠재된 호재가 풍부하다. 총 5천4백88가구가 건립되는 풍산지구는 민간 건설업체 분양 물량으로 △삼부토건  4백89가구(38평형) △동부건설 1백68가구(33평형) △동원이엔씨 217가구(33평형) 등이 이르면 오는 10~11월께 분양할 채비를 갖추고 있다.