지금까지 나온 8·31 부동산대책에는 초강경 정책 수단이 망라되어 있다. 초헌법적인 발상이 줄지어 거론되고, 조세 저항을 불러일으킬 소지가 많은 조항이 곳곳에 눈에 띈다. 8·31 부동산 대책이 실효성을 갖추려면 강도 못지않게 위헌 소지나 조세 저항으로 유명무실해지는 것을 경계해야 한다.

정부·여당이 세대별 합산 과세 방식을 도입키로 한 것은 현행 인별 합산 과세 방식이 허점을 갖고 있기 때문이다. 종합부동산세(종부세) 부과 기준을 9억원에서 6억원으로 낮추더라도 인별 합산 과세 방식을 유지하면 효과가 떨어진다. 하지만 종부세를 세대 별로 합산 과세하는 것은 위헌 소지가 있다는 주장이 제기되고 있다. 헌법재판소가 2002년 8월 금융 소득에 부부 합산 과세한 것을 헌법 불합치라고 판정했다. 혼인이나 가족관계를 이유로 세금을 더 물리는 것을 부당한 차별 행위로 본 것이다. 정부는 종부세는 금융종합소득세와 달리 대물세로서 공동 소유하고 있는 동일 물건에 대해 적용하는 것이므로 법적으로 흠이 없다는 결론을 내렸다. 법조계에서도 세대별 합산 과세가 합헌이냐  위헌이냐에 대해 논쟁이 치열하다.

당·정은 1가구1주택 가운데 6억원이 넘는 고가 주택은 초과분에 대해 양도세를 중과(60%)하면서 2주택자는 9∼36%의 기본 세율만 적용하는 것은 형평성 문제가 제기될 수 있다고 보고 1가구2주택자에 대한 양도세를 강화한다는 방침이다. 1가구2주택에 대한 양도세 강화 방안이 자칫 선의의 피해자를 양산할 수 있어  신중해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 1가구 2주택 보유자는 다주택자와 달리 실제 거주하는 경우가 많고,  기존 주택이 팔리지 않아 일시적 1가구 2주택자가 된 경우 1년이 초과하면 비과세 혜택은커녕 오히려 양도세 중과 대상이 될 수 있기 때문이다.

2주택자 양도세 강화, 선의 피해자 낳을 수도

8·31 대책은 공급 확대를 통한 부동산 시장안정 방안을 포함하고 있다. 강북 지역은 광역·공영 개발 개념을 도입해 사업 추진 속도를 높이고 강남에 들어오려는 대기 수요를 흡수할 수 있다. 정부는 강북 광역개발을 위해 특별법 제정도 검토하고 있다. 강북 광역개발은 서울시가 추진 중인 뉴타운 사업을 묶어서 체계적으로 개발하겠다는 것이다. 정부는 가능한 한 많은 가구가 입주할 수 있도록 용적률을 300%로 올리고 층고(30~40층)를 완화하고 조합 설립 요건도 기존 80% 동의율에서 3분의 2나 과반수 이상으로  완화할 계획이다.

 강북 지역의 광역 개발은 기존 도시를 개발하는 형태이므로 신도시 개발보다 투자 비용이나 시간을 최대한 줄일 수 있다. 이와 함께 강북 지역에는 중·대형 아파트 공급 확대 방안과 함께 주택 공급에 탄력을 주기 위해 기반시설부담금 제도도 마련될 예정이다. 현재 강북 지역의 경우 뉴타운을 중심으로 상당 부분이 재개발구역으로 밀집되어 있어서 재개발구역을 수용하는 방식의 공영개발 추진은  어려움이 산적해 있다.

 중·대형 아파트 공급 확대도 교육이나 문화 같은 특화 없이 강북 지역에 중·대형 평형만을 늘려서는 강남 수요자들의 선택이 극히 제한적일 수밖에 없다. 또 강북 광역개발은 개발 재원을 어떻게 마련할 것인지를 놓고  벌써부터 의견이 맞서고 있다. 서울시는 강북 광역개발을 위해서는 국고에서 기반시설 설치비용의 50%를 지원해야 한다고 주장하고 있는 반면  주무 부처인 건교부는 서울시에만 국고를 지원하는 것은 형평성에 어긋난다며 반대 의사를 나타내고 있다.

무엇보다 강북 개발이 자칫 투기 붐을 조장할 수 있다는 점도 우려된다. 이미 서울시가 구마다 1개꼴로 뉴타운을 지정하면서 뉴타운 예정지마다 땅값이 폭등했다. 땅값 상승세를 막지 못할 경우 강북 뉴타운에서 공급되는 아파트는 강남 지역에 버금가는 분양가를 기록할 수 있다. 강북발(發) 아파트값 폭등을 낳을 수 있는 셈이다.